Cách tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

1. Bồi thường về đất là gì?

Căn cứ tại khoản 12 Điều 03 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“12. Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”.

Khi thu hồi đất, người sử dụng đất bị ảnh hưởng trực tiếp tới quyền và lợi ích hợp pháp. Với tư cách đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước phải có trách nhiệm bù đắp những thiệt hại cho người sử dụng đất với phạm vi bồi thường đó là: bồi thường về đất, bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất.

Nguyên tắc bồi thường đất khi nhà nước thu được căn cứ tại Điều 74, Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”

2. Khi nào đất đủ điều kiện nhận tiền bồi thường

Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi, trong đó, quy định rõ điều kiện đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

Thứ nhất, đất đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm.

Thứ hai, đất được cấp sổ đỏ theo quy định Luật đất đai 2013 nhưng chưa được cấp.

Ngoài ra, 1 trường hợp dù không đủ điều kiện cấp sổ đỏ vẫn được bồi thường về đất là: Đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 1/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp.

3. Cách tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi được tính theo giá đất cụ thể

Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:

“…

đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.”.

Đồng thời Luật Đất đai 2013 cũng quy định rõ về giá đất cụ thể, trong đó có một số quy định về giá đất cụ thể mà người dân cần nắm rõ như sau:

– Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (cấp tỉnh) có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể.

– Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể (tùy từng trường hợp mà Sở Tài chính hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp để xác định giá đất cụ thể).

Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

– Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.

– Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Cách tính tiền bồi thường

Căn cứ điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi được tính như sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất

Trong đó:

– Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành ban hành áp dụng theo từng giai đoạn 05 năm. Muốn biết chính xác người dân phải xem đúng địa chỉ, vị trí thửa đất (vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4),…

– Hệ số điều chỉnh giá đất khi tính tiền bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Tuy nhiên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất. Nói cách khác, hệ số điều chỉnh giá đất sẽ không công bố trước và áp dụng theo từng năm như đối với trường hợp tính tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng cho diện tích vượt hạn mức.

Ví dụ: Giá đất trong bảng giá đất là 10 triệu đồng, hệ số điều chỉnh giá đất là 1,10. Khi đó giá đất 01 m2 là 11 triệu đồng/m2.

Tóm lại, mặc dù có cách tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi nhưng trên thực tế người dân khó có thể tự tính được số tiền được bồi thường mỗi mét vuông là bao nhiêu vì hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) không công bố trước và áp dụng theo năm như những trường hợp khác.

Trên đây là cách tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, mặc dù cách tính khá rõ ràng nhưng người dân khó có đủ thông tin để tính chính xác số tiền mình được bồi thường. Trên thực tế giá bồi thường chủ yếu do tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng thông tin công khai đến người dân, thông tin này mang tính chất một chiều trong khi người dân không biết vì sao lại có con số đó.