MỤC LỤC
1. Điều kiện cho thuê lại đất
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
- Đất cho thuê lại không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất cho thuê lại không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Quyền sử dụng đất cho thuê lại còn thời hạn sử dụng.
Ngoài điều kiện trên, đối với trường hợp cho thuê lại quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì phải được sự đồng ý của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đó.
2. Thuê đất của Nhà nước có được cho thuê lại?
Khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013 quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:
“a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;
b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;”.
Như vậy, Nhà nước có thể cho thuê lại đất.
3. Chủ thể có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định pháp luật, những chủ thể có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cũng có quyền cho thuê (cho thuê lại) quyền sử dụng đất. Cụ thể gồm những chủ thể sau đây:
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Theo điểm a khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013).
- Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước (Theo khoản 3 Điều 174 Luật Đất đai 2013).
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước (Theo khoản 2 Điều 176 Luật Đất đai 2013).
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật và không chuyển mục đích sử dụng đất; nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Theo điểm a, điểm b Khoản 3 Điều 176 Luật Đất đai 2013).
- Tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Theo điểm a khoản 4 Điều 176 Luật Đất đai 2013).
- Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế khác trong các trường hợp sau đây:
+ Đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+ Đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà không phải là đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm. (Theo khoản 1 Điều 177 Luật Đất đai 2013).
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế (Căn cứ vào điểm c khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013).
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. (Căn cứ vào điểm a khoản 2 Điều 180 Luật Đất đai 2013).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất (Căn cứ theo khoản 1 Điều 183 Luật Đất đai 2013).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án. (Căn cứ theo điểm b khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai 2013).
- Doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc các trường hợp sau đây (Căn cứ theo khoản 1 Điều 184 Luật Đất đai 2013):
+ Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
+ Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
- Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài (trong trường hợp này, giá trị quyền sử dụng đất là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp liên doanh). (Căn cứ theo khoản 2 Điều 184 Luật Đất đai 2013).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tư cách là tổ chức kinh tế trong nước vào liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài. (Căn cứ theo khoản 3 Điều 184 Luật Đất đai 2013).
- Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất nay chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài thuộc trường hợp:
+ Quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật Đất đai 2013;
+ Quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước giao đất theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật Đất đai 2013. (Căn cứ theo khoản 4 Điều 184 Luật Đất đai 2013).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. (Căn cứ theo khoản 1 Điều 185 Luật Đất đai 2013).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại. (Căn cứ theo khoản 2 Điều 185 Luật Đất đai 2013).
4. Cho thuê lại đất phải đăng ký mới có hiệu lực?
Khi cho thuê lại quyền sử dụng đất mặc dù hợp đồng không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực nhưng phải đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai và chỉ khi nào được đăng ký vào sổ địa chính thì khi đó mới có hiệu lực (việc cho thuê lại mới hoàn tất). Nội dung này được quy định rõ tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.
5. Hồ sơ, thủ tục cho thuê lại quyền sử dụng đất
Khoản 1 và khoản 2 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục cho thuê lại quyền sử dụng đất như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ cho thuê lại quyền sử dụng đất
- Thành phần hồ sơ:
+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng).
+ Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất.
- Số lượng hồ sơ: 01 bộ.
Lưu ý: Khi cho thuê một phần thửa đất thì người sử dụng đất phải đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc và tách thửa đối với phần diện tích cho thuê lại trước khi nộp hồ sơ.
- Nơi nộp hồ sơ:
Cách 1: Hộ gia đình nộp hồ sơ trực tiếp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất cho thuê lại nếu có nhu cầu.
Cách 2: Đối với nơi đã thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp tại bộ phận một cửa; địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất cho thuê.
Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ cho thuê lại
Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ và thực hiện công việc sau:
- Gửi thông tin đến cơ quan thuế xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính phải nộp.
- Xác nhận nội dung biến động (cho thuê lại) vào Giấy chứng nhận.
- Chỉnh lý, cập nhật thông tin biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 3: Trả kết quả
Thời gian thực hiện: Không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 13 ngày làm việc đối với các xã vùng sâu, vùng xa, biên giới, hải đảo, vùng kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
