Mua đất nông nghiệp với giá rẻ để chuyển lên đất thổ cư với giá trị cao hơn là kênh đầu tư được nhiều người thực hiện. Nhưng liệu cách thức đầu tư này có đem lại nhiều rủi ro không và có nên mua đất nông nghiệp khi bên bán hứa lên thổ cư hay không là câu hỏi mà nhiều người vẫn thắc mắc. Bài viết dưới đây sẽ đề cập đến một số vấn đề pháp lý theo quy định của pháp luật hiện hành.
MỤC LỤC
1. Hứa lên đất thổ cư không đồng nghĩa với việc sẽ thực hiện được
Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương), Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) quyết định tùy theo đối tượng người sử dụng đất.
Trong đó, hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép Ủy ban nhân dân cấp huyện và chỉ được chuyển khi có quyết định của Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Ngoài ra, Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”.
Theo đó, không phải mọi trường hợp người sử dụng đất có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất là Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sang đất ở, mà phải phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (thửa đất xin chuyển phải thuộc khu vực được phép chuyển mục đích sử dụng).
Như vậy, bên bán hứa lên đất thổ cư không đồng nghĩa với việc sẽ thực hiện được vì không có quyền quyết định, thậm chí cơ quan có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cũng không có thẩm quyền trong mọi trường hợp mà phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
2. Nếu chắc chắn được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư thì người bán thông thường sẽ thực hiện trước khi chuyển nhượng để chuyển nhượng với giá cao hơn
Thông thường nếu được phép chuyển mục đích sử dụng đất thành đất thổ cư thì bên chuyển nhượng đã thực hiện thủ tục này trước khi chuyển nhượng cho người khác, vì giá thị trường của đất ở cao hơn rất nhiều so với các loại đất khác, nhất là đất nông nghiệp.
3. Ai phải chịu chi phí chuyển mục đích sử dụng đất
Trong trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất thành đất thổ cư thì bên mua cần phải cân nhắc kỹ nếu mình là người nộp tiền sử dụng đất, vì tiền sử dụng đất là khoản tiền lớn.
Chi phí khi chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư chủ yếu là tiền sử dụng đất. Tùy vào từng trường hợp mà tiền sử dụng đất phải nộp có thể lên đến hàng tỷ đồng (phổ biến từ 10 triệu đồng đến vài trăm triệu đồng).
Pháp luật đất đai không có con số chi phí cụ thể khi chuyển từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư, thay vào đó chỉ có quy định về cách tính tiền sử dụng đất, cụ thể:
* Khi chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở
Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:
“Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Theo đó, 02 trường hợp sau đây sẽ nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích:
– Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.
– Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Tóm lại, nếu thuộc trường hợp trên thì tiền sử dụng đất tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
* Khi chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất thổ cư
Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau:
“Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Theo đó, tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Như vậy, tiền sử dụng đất phải nộp sẽ bằng tiền chênh lệch giữa đất ở với đất nông nghiệp (căn cứ vào bảng giá đất để tính số tiền cụ thể).
Ví dụ: Giá đất nông nghiệp là 200.000 đồng, giá đất ở là 01 triệu đồng. Khi đó tiền sử dụng đất phải nộp cho mỗi một mét vuông là 800.000 đồng.
Lưu ý: Riêng đối với đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng hợp pháp thì căn cứ vào nguồn gốc đất đó để thu tiền sử dụng đất:
– Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
– Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Mặc dù có cách tính khá phức tạp, để tính được phải biết được giá các loại đất theo từng vị trí nhưng trên thực tế tiền sử dụng đất phải nộp khá lớn vì cách tính sẽ bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và đất nông nghiệp, trong khi đó tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp luôn luôn thấp nên tiền chênh lệch khá lớn.
Để lãi thì số tiền bán ra phải lớn hơn so với giá mua vào và chi phí chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, dưới góc độ pháp lý, người nhận chuyển nhượng cần cân nhắc nếu bên bán hứa lên đất thổ cư. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp người mua muốn đầu tư thì có để mua loại đất này.
Trên đây là nội dung tư vấn về: có nên mua đất nông nghiệp khi bên bán hứa lên thổ cư? Nếu còn vướng mắc, bạn vui lòng liên hệ luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp.
