Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp tin tưởng lẫn nhau, cũng có thể hiểu biết pháp luật còn hạn chế hoặc không có điều kiện đến văn phòng luật, công chứng, thuê luật sư… để làm thủ tục chắc chắn, an toàn, hai bên mua và bán đất đã ký giấy viết tay mua bán đất. Do đó, chỉ khi thực hiện các thủ tục liên quan, họ mới thấy mình bị mất quyền lợi và nhận ra những văn bản đó không có giá trị pháp lý. Vậy khi mua bán đất bằng giấy viết tay, cần lưu ý gì để đỡ thua thiệt?
1. Giá trị pháp lý của giấy viết tay mua bán đất
Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định như sau:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Như vậy, căn cứ theo quy định của pháp luật, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực.
Tuy nhiên, trong trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, bên mua hoàn toàn có quyền yêu cầu tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015:
“2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Như vậy, giấy viết tay vẫn có giá trị pháp lý nếu đảm bảo điều kiện quy định tại điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.
2. Lưu ý khi mua bán đất bằng giấy viết tay
Thứ nhất, người mua phải hiểu được giá trị pháp lý của giấy viết tay trong từng trường hợp cụ thể:
– Đối với đất chưa được công nhận quyền sử dụng đất: Việc chuyển nhượng chỉ lập giấy viết tay thì không đảm bảo giá trị pháp lý. Bởi pháp luật quy định sẽ không công nhận giao dịch đối với thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận. Tức là giấy viết tay chuyển nhượng đất là trái pháp luật.
– Đối với thửa đất đã được công nhận quyền sử dụng đất: Giấy viết tay vẫn chỉ có giá trị với hai bên (bên mua và bên bán), còn không thể sử dụng để đi sang tên chuyển nhượng được, bởi phải công chứng giao dịch mua bán mới hợp pháp.
Thứ hai, cần yêu cầu kiểm tra giấy tờ và thông tin, qua đó sẽ xác nhận được đất định mua có đủ điều kiện cấp sổ đỏ hay không? đồng thời cũng có thể biết được đó có phải đất thổ cư hợp pháp hay không? có thuộc diện đất lấn chiếm không? có nằm trong quy hoạch hay không?… Bên cạnh đó, cũng cần phải kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ, có chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai.
Thứ ba, hợp đồng mua bán nên cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các bên, đối tượng giao dịch, phương thức thanh toán, cam kết, phạt khi vi phạm hợp đồng, thời hạn thực hiện, người làm chứng. Hợp đồng không nên sửa chữa nếu có thì các bên cần các nhận việc sửa chữa và ký vào từng trang của hợp đồng, trang cuối ký và ghi họ tên đầy đủ. Đối với người không biết chữ, chữ ít thì cần thiết, điểm chỉ vào hợp đồng.
Thứ tư, cần lập biên bản giao nhận tiền, biên bản giao nhận giấy tờ. Nội dung thể hiện cụ thể xem bên bán đã nhận đủ tiền và tự nguyện giao giấy tờ hay chưa? Hợp đồng mua bán nên mời hai người làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng. Bên mua bên giữ toàn bộ giấy tờ liên quan đến nhà hoặc đất (giữ bản gốc nếu có). Sau đó, yêu cầu bên bán đưa bản sao giấy tờ nhân thân để làm tin và dễ liên lạc khi cần thiết.
Trên đây là nội dung tư vấn về: lưu ý khi mua bán đất bằng giấy viết tay. Nếu còn vướng mắc, bạn vui lòng liên hệ luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp.
